Assurance de prêt immobilier avec un risque aggravé de santé : AERAS et solutions

Lorsqu’une personne présentant une maladie chronique, un antécédent médical ou des séquelles souhaite acheter une maison ou un appartement, la difficulté ne concerne pas nécessairement l’obtention du crédit bancaire lui-même, mais souvent les conditions permettant d’assurer ce crédit.

Après étude, l’assureur peut accepter le dossier au tarif standard, appliquer une surprime, exclure certaines situations de la couverture, limiter une garantie, ajourner sa décision ou refuser l’assurance. Les garanties décès, incapacité et invalidité peuvent également recevoir des réponses différentes.

Ces décisions peuvent avoir un impact direct sur le projet immobilier. Une surprime augmente le coût global du financement, tandis qu’une exclusion trop importante peut empêcher le contrat de répondre aux garanties minimales demandées par la banque.

Il faut donc analyser chaque proposition dans son ensemble. Une assurance moins chère comportant une exclusion importante peut être moins adaptée au financement qu’un contrat plus coûteux mais offrant les garanties nécessaires à l’obtention du prêt.

Présenter un risque aggravé de santé ne signifie pas systématiquement devoir déclarer sa situation médicale à l’assureur. Pour un crédit immobilier destiné à l’habitation ou à un usage mixte, l’assureur ne peut demander ni questionnaire médical ni examen de santé lorsque deux conditions sont réunies :

• Montant assuré : la part assurée de l’encours cumulé n’excède pas 200 000 € par assuré.
• Âge de fin : le remboursement du crédit s’achève avant le 60e anniversaire de l’assuré.

Lorsque ces conditions sont respectées, la maladie, les traitements ou les antécédents médicaux de l’emprunteur n’ont pas à être déclarés dans le cadre de cette assurance de prêt immobilier.

Lorsque les conditions ne sont pas remplies et que des informations médicales peuvent être demandées, les réponses doivent en revanche être exactes, à l’exception des informations bénéficiant notamment du droit à l’oubli.

La convention AERAS, pour « s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé », a précisément pour objectif de faciliter l’examen des demandes d’assurance des personnes qui ne peuvent pas être couvertes aux conditions standard.

Pour un projet immobilier éligible, le dossier peut être étudié jusqu’à trois niveaux sans que l’emprunteur ait à recommencer lui-même l’ensemble des démarches à chaque étape.

1. Premier niveau : le dossier est étudié selon les règles habituelles de l’assureur.
2. Deuxième niveau : si aucune proposition standard n’est possible, le dossier bénéficie d’un examen spécialisé.
3. Troisième niveau : certains dossiers répondant aux critères peuvent être examinés par le pool des risques très aggravés.

Pour les prêts immobiliers et professionnels entrant dans le dispositif, l’échéance de l’assurance doit notamment intervenir avant le 71e anniversaire de l’emprunteur et la part assurée de l’encours cumulé ne doit pas dépasser 420 000 €.

AERAS améliore donc les possibilités d’étude d’un financement immobilier, mais ne garantit ni l’acceptation de l’assurance, ni l’absence de surprime, ni l’obtention de toutes les garanties demandées par la banque.

Le droit à l’oubli permet, dans certaines situations, de ne pas déclarer un ancien cancer ou une hépatite virale C lors de la souscription de l’assurance du crédit immobilier.

Il peut s’appliquer lorsque le protocole thérapeutique est terminé depuis plus de cinq ans, sans rechute, et que les autres conditions du dispositif sont respectées. L’échéance du contrat d’assurance doit notamment intervenir avant le 71e anniversaire.

Lorsque ces critères sont réunis, l’antécédent bénéficiant du droit à l’oubli ne doit pas entraîner de surprime ni d’exclusion liée à cette pathologie. Pour une personne ayant connu une maladie grave, ce dispositif peut donc réduire considérablement l’impact de son ancien état de santé sur l’assurance du financement immobilier.

En cas de doute concernant la date de fin du protocole thérapeutique ou l’existence d’une rechute, il est préférable de vérifier la situation avec le médecin et les informations officielles AERAS.

Certaines pathologies ne remplissent pas encore les conditions du droit à l’oubli mais bénéficient néanmoins de règles particulières prévues par la grille de référence AERAS.

Pour certaines situations médicales précises, cette grille peut prévoir un accès à l’assurance sans surprime ni exclusion liées à l’antécédent ou, selon les cas, avec une surprime plafonnée. Les critères peuvent dépendre de la pathologie, de son évolution et du recul médical disponible.

Cette grille étant susceptible d’évoluer avec les progrès médicaux, il est important de consulter la version applicable au moment où l’emprunteur constitue son dossier de financement immobilier.

Cette vigilance est notamment importante pour l’assurance de prêt après un cancer ou l’assurance emprunteur avec le VIH.

Lorsque des informations médicales peuvent être demandées, la préparation du dossier d’assurance doit être anticipée dans le calendrier du projet immobilier. Une étude médicale nécessitant plusieurs échanges peut prendre davantage de temps qu’une souscription standard.

Les documents varient selon la pathologie, mais l’assureur peut notamment demander :

• Suivi médical : un compte rendu récent du spécialiste.
• Diagnostic : la date de découverte de la maladie et son historique.
• Traitements : les traitements suivis et leur évolution.
• Examens : les résultats médicaux pertinents et leur évolution lorsqu’ils sont demandés.
• Stabilité : les informations concernant l’évolution de la maladie et les éventuelles complications.
• Conséquences : les arrêts de travail ou hospitalisations prévus par le questionnaire.

Il ne s’agit pas de transmettre spontanément l’intégralité de son dossier médical, mais de répondre précisément aux demandes de l’assureur. Les informations médicales doivent être transmises par le circuit confidentiel prévu et adressées au service médical.

Les assureurs peuvent appliquer des politiques médicales différentes. Pour une même maladie et un même projet immobilier, plusieurs compagnies peuvent donc aboutir à des tarifs, exclusions ou garanties différents.

Cette mise en concurrence est particulièrement importante lorsqu’une première proposition comporte une surprime importante ou exclut certaines garanties.

1. Comparer les propositions avec la même quotité et les mêmes garanties.
2. Distinguer le coût de base de l’éventuelle surprime médicale.
3. Analyser précisément chaque exclusion et les événements restant couverts.
4. Vérifier les conditions des garanties décès, incapacité et invalidité.
5. Contrôler que le contrat respecte les garanties minimales demandées par la banque.
6. Comparer le coût total de l’assurance sur toute la durée du prêt immobilier.

Une garantie décès acceptée ne signifie pas nécessairement que l’ITT ou l’invalidité sont également couvertes. Cette distinction doit être vérifiée avant de retenir une proposition.

La délégation d’assurance permet notamment de solliciter plusieurs organismes. Pour un diabète, une hypertension, une dialyse, une obésité ou d’autres pathologies, l’analyse reste individuelle. Notre guide consacré à l’assurance de prêt et au diabète illustre ces différences d’évaluation.

Un refus d’assurance peut empêcher de finaliser un financement si la banque exige des garanties qui ne peuvent pas être obtenues. Une première décision négative ne signifie toutefois pas nécessairement que le projet immobilier est définitivement bloqué.

Il est possible de demander à quel niveau AERAS le refus est intervenu et de suivre la procédure prévue pour connaître les raisons médicales de la décision. D’autres compagnies peuvent également être sollicitées, leurs critères d’évaluation pouvant différer.

Lorsque l’assurance reste impossible ou insuffisante, la banque peut éventuellement examiner d’autres garanties : caution, nantissement, hypothèque ou autre sûreté adaptée. Ces dispositifs protègent principalement le prêteur et ne remplacent pas nécessairement la protection de l’emprunteur et de sa famille offerte par une assurance décès, incapacité ou invalidité.